A regra dos 28% acabou, e isso não é uma boa notícia disfarçada
Durante anos, o não residente que vendia um imóvel em Portugal tinha uma conta simples: a mais-valia era tributada por inteiro a uma taxa autónoma de 28%, ponto final. Simples e, sobretudo, previsível.
Esse regime foi revogado. Depois de o Tribunal de Justiça da União Europeia ter considerado a diferença de tratamento entre residentes e não residentes contrária ao direito europeu, o legislador português igualou os dois lados: hoje o não residente é tributado como o residente. Considera-se metade da mais-valia, essa metade é englobada e sujeita às taxas progressivas do artigo 68.º do Código do IRS, às quais pode acrescer a taxa adicional de solidariedade do artigo 68.º-A.
Metade da base parece melhor do que a base inteira, e num ganho pequeno é mesmo melhor. Mas o segundo elemento do regime desfaz boa parte disso. Para determinar em que escalão essa metade cai, você é obrigado a declarar na Modelo 3 o total dos rendimentos obtidos no estrangeiro. Esse valor não é tributado em Portugal, mas entra no cálculo da taxa. Na prática, o seu salário ou o seu pró-labore no Brasil empurram a mais-valia portuguesa para o topo da tabela.
Repare no que isso significa. Um brasileiro com rendimento anual confortável no Brasil e uma mais-valia relevante em Portugal pode acabar com uma taxa efetiva sobre a metade englobada que se aproxima ou ultrapassa a metade, o que sobre a mais-valia total não fica longe dos 28% de antes. Quem tem rendimento modesto sai a ganhar com a mudança. Quem tem rendimento alto pode sair a perder. Não existe uma taxa de mais-valias em Portugal a citar em abstrato: existe a sua, e ela depende de quanto você ganha no Brasil.
O que entra no cálculo, antes de se falar em taxa
A mais-valia não é a diferença entre o que você pagou e o que recebeu. Antes de qualquer taxa, o valor de aquisição é corrigido e várias despesas são somadas a ele, e é aí que estão os euros que a maioria das pessoas deixa na mesa.
Se o imóvel foi detido por mais de vinte e quatro meses, o valor de aquisição é atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, publicado anualmente por portaria. Quanto mais antiga a compra, maior a correção, e ela reduz a mais-valia antes de tudo o resto.
Acrescem depois os encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos doze anos, ou seja, obras que melhoraram o bem e não a manutenção corrente, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas com a compra e com a venda. Nesta última categoria cabem coisas de peso real: o IMT que você pagou na aquisição, o imposto do selo, os custos de escritura e registo, a comissão da mediação imobiliária na venda e o certificado energético.
Tudo isto vive de documentação. Uma fatura em nome de outra pessoa, uma obra paga em dinheiro sem recibo ou um contrato de mediação que ficou perdido não valem nada perante a Autoridade Tributária, por mais real que a despesa tenha sido. Se você comprou há dez anos e fez obras, o momento de reunir esses papéis é antes de assinar o contrato-promessa de venda, e não no ano seguinte quando a declaração vencer.
Uma nota especialmente relevante para quem comprou depois de setembro de 2026: o IMT à taxa fixa de 7,5% que trata o guia sobre o IMT de não residentes é uma despesa de aquisição e entra nesta conta quando você vender. Não compensa o imposto, mas reduz a mais-valia futura, o que é uma razão a mais para guardar o comprovativo com o resto da escritura.
O reinvestimento em habitação própria não está disponível para si
Este é o ponto onde mais brasileiros se enganam, e onde o engano é mais caro.
O Código do IRS prevê a exclusão de tributação da mais-valia quando o produto da venda é reinvestido na aquisição de outra habitação. É um alívio conhecido, muito citado, e que faz sentido intuitivo: vendi para comprar outra, não realizei dinheiro nenhum. O detalhe é que a lei exige que o imóvel vendido tenha sido habitação própria e permanente do sujeito passivo.
A Autoridade Tributária fechou essa porta de forma explícita numa informação vinculativa publicada a 24 de março de 2026, o processo PIV_29065, e o caso concreto não podia ser mais próximo do leitor deste guia: um cidadão português com residência fiscal no Brasil. O entendimento é que um sujeito passivo não residente não pode considerar que aliena um imóvel destinado a habitação própria e permanente, porque a residência permanente dele, por definição, está noutro país. O requisito é cumulativo e não é negociável.
A consequência prática é dura e vale a pena escrevê-la sem rodeios: enquanto você for residente fiscal no Brasil, vender o apartamento de Lisboa para comprar outro em Cascais não adia nada. A mais-valia é apurada e tributada na venda, mesmo que cada euro recebido volte para dentro do mercado português na semana seguinte. Planeje o caixa da operação seguinte já com o imposto descontado, porque contar com o reinvestimento para o financiar é contar com uma regra que não se aplica a si.
O representante fiscal também é assunto da venda, não só da compra
Como proprietário não residente de fora da União Europeia, você já tem a obrigação de nomear um representante fiscal em Portugal, e o guia sobre alugar o imóvel morando no Brasil detalha o enquadramento e as coimas.
Na venda essa figura deixa de ser burocracia de fundo e passa a ser operacional. A mais-valia é declarada no ano seguinte ao da venda, no Anexo G da Modelo 3, e a liquidação chega depois disso. Ou seja, há um período em que o imóvel já não é seu, o dinheiro já saiu de Portugal e ainda existe um processo fiscal português aberto em seu nome, com notificações a serem entregues e prazos a correr.
Duas coisas seguem daí. Primeiro, não desmonte a sua representação fiscal no dia da escritura: mantenha-a ativa até a liquidação estar emitida e paga. Segundo, mantenha a conta bancária portuguesa aberta até ao mesmo momento. Fechar a conta assim que o preço é recebido é um reflexo compreensível e cria um problema real quando o pagamento do imposto vence.
O Brasil também tributa o mesmo ganho, com alíquotas progressivas
Como residente fiscal no Brasil, você apura ganho de capital sobre a venda de bem localizado no exterior. Não é opcional, não depende de o dinheiro ser repatriado e não é substituído pelo imposto português.
As alíquotas seguem a tabela progressiva do artigo 21 da Lei 8.981/1995, na redação dada pela Lei 13.259/2016: 15% sobre a parcela do ganho até 5 milhões de reais, 17,5% entre 5 e 10 milhões, 20% entre 10 e 30 milhões e 22,5% acima de 30 milhões. A apuração é feita no programa GCAP da Receita Federal, que gera o DARF, e o imposto vence no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Depois disso, os dados do GCAP são importados para a Declaração de Ajuste Anual.
Guarde bem esse prazo, porque ele é a armadilha de calendário mais comum nesta operação. O prazo brasileiro corre a partir da venda; o prazo português corre no ano seguinte. Muita gente organiza o dinheiro para o imposto português, que é o maior dos dois na maioria dos casos, e é surpreendida pelo DARF brasileiro meses antes.
A regra brasileira que decide o tamanho da conta: a origem dos recursos
Existe uma regra brasileira que muda materialmente o resultado e que quase nunca aparece nas conversas sobre compra de imóvel em Portugal. Ela está na Instrução Normativa SRF 118, de 28 de dezembro de 2000, e distingue conforme a moeda de origem dos recursos usados na aquisição.
Se o imóvel português foi comprado com rendimentos originariamente auferidos em reais, o que é o caso típico de quem juntou dinheiro no Brasil e remeteu para Portugal, o ganho de capital é a diferença positiva em reais entre o valor de venda e o custo de aquisição. Traduzindo: a variação do euro contra o real ao longo dos anos de posse fica dentro do ganho tributável. Você pode vender por exatamente os mesmos euros que pagou e ainda assim apurar ganho no Brasil, se o euro subiu contra o real nesse período.
Se o imóvel foi comprado com rendimentos originariamente auferidos em moeda estrangeira, o ganho é apurado em dólares dos Estados Unidos e só depois convertido em reais. E quando os recursos tiveram as duas origens, os valores são determinados proporcionalmente à origem, conforme a mesma instrução normativa.
Duas conclusões práticas. A primeira é que a documentação da remessa original importa muito, anos depois: os comprovativos de câmbio e de transferência que tratamos no guia sobre levar o dinheiro do Brasil a Portugal são o que prova a origem dos recursos na hora de vender. A segunda é que este é precisamente o tipo de enquadramento a confirmar com um contador antes da venda, e não a decidir sozinho no preenchimento do GCAP.
A isenção de reinvestimento brasileira também não o cobre
Há um segundo alívio que muita gente tenta invocar, agora do lado brasileiro, e que falha pela mesma razão de fundo.
O artigo 39 da Lei 11.196/2005 isenta o ganho de capital do residente no Brasil que, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais. A condição que interessa aqui está no texto: os imóveis adquiridos têm de estar situados no País. Vender em Lisboa e comprar no Porto dentro do prazo não aciona a isenção brasileira, porque o imóvel novo não está no Brasil.
Somando com a secção anterior, o quadro para quem pensa em trocar de imóvel dentro de Portugal é o seguinte: não há adiamento em Portugal, porque a residência permanente está no Brasil, e não há isenção no Brasil, porque o imóvel novo está em Portugal. As duas regras têm lógicas diferentes e produzem o mesmo resultado. Uma troca de imóvel dentro de Portugal é, fiscalmente, uma venda seguida de uma compra, e a venda paga.
A convenção evita a dupla tributação, dentro de um teto
A convenção entre o Brasil e Portugal para evitar a dupla tributação, promulgada no Brasil pelo Decreto 4.012, de 13 de novembro de 2001, resolve a sobreposição, mas não a elimina.
O Artigo 13.º trata dos ganhos de capital e segue a regra clássica: os ganhos que um residente de um Estado aufere da alienação de bens imobiliários situados no outro Estado podem ser tributados nesse outro Estado. Portugal cobrar imposto sobre a venda do seu imóvel português é legítimo e esperado.
O Artigo 23.º define então o método de eliminação: o Brasil deduz do imposto devido uma importância igual ao imposto pago em Portugal, limitada à fração do imposto brasileiro correspondente àquele rendimento. O crédito tem teto. Se o imposto português sobre a mais-valia for superior ao brasileiro sobre o mesmo ganho, o excesso não é devolvido nem transportado. Se for inferior, você completa a diferença no Brasil.
Há aqui um detalhe de calendário que vale antecipar com o seu contador. O crédito depende de imposto efetivamente pago em Portugal, e a liquidação portuguesa costuma sair bem depois de o DARF brasileiro ter vencido. Não presuma que os dois se encontram sozinhos no mesmo exercício: pergunte como o crédito deve ser tratado no seu caso antes de recolher o DARF, e guarde a nota de liquidação portuguesa com o mesmo cuidado com que guarda a escritura.
Se ainda existe crédito habitação sobre o imóvel
Vender com financiamento ativo acrescenta um passo e um custo. O empréstimo é liquidado com o preço na própria escritura, o banco emite o distrate e o cancelamento da hipoteca é registado, e nada disso é instantâneo: avise o banco com antecedência confortável, porque o pedido de distrate tem prazo próprio e a escritura não avança sem ele.
Sobre a comissão de reembolso antecipado, tenha presente que a isenção temporária que vigorou nos últimos anos chegou ao fim, assunto que o guia sobre taxa fixa, variável ou mista trata em detalhe. Peça ao banco o valor exato em euros, por escrito, antes de fixar o preço com o comprador. É um custo da venda e entra na sua conta líquida como qualquer outro.
Por fim, uma nota de sequência. Se a venda faz parte de um plano para comprar outro imóvel em Portugal com financiamento, não trate a aprovação seguinte como garantida pelo simples facto de você já ter tido um crédito português. A análise recomeça do zero, sobre o seu rendimento brasileiro atual, e o imposto que sai desta venda reduz o capital próprio que você leva para a próxima. Faça a conta na ordem certa.
Checklist antes de vender
- Esqueça a taxa de 28%: hoje metade da mais-valia é englobada às taxas progressivas do IRS.
- Você terá de declarar o total dos seus rendimentos brasileiros na Modelo 3 apenas para fixar a taxa.
- Reúna faturas de obras dos últimos doze anos, IMT, escritura, registo, comissão de mediação e certificado energético.
- Confirme o coeficiente de desvalorização da moeda aplicável ao seu ano de compra.
- Não conte com a exclusão por reinvestimento: a informação vinculativa PIV_29065 fechou essa via ao não residente.
- Mantenha o representante fiscal e a conta bancária portuguesa ativos até a liquidação estar paga.
- No Brasil, apure no GCAP e recolha o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
- Verifique com o seu contador se os recursos da compra eram originariamente em reais ou em moeda estrangeira.
- A isenção do artigo 39 da Lei 11.196/2005 exige imóvel novo situado no Brasil, portanto não cobre uma troca dentro de Portugal.
- Peça ao banco, por escrito, o custo do distrate e da comissão de reembolso antecipado antes de fechar o preço.
Referências oficiais
- Portal das Finanças: informações vinculativas, incluindo o processo PIV_29065.
- Receita Federal: programa de apuração de Ganhos de Capital (GCAP).
- Receita Federal: Decreto 4.012/2001, convenção Brasil-Portugal.
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Este guia é informação geral, não é assessoria financeira, jurídica, tributária, migratória ou cambial personalizada. A disponibilidade de um financiamento está sujeita a análise, avaliação do imóvel e critérios do banco.