As três modalidades que os bancos portugueses oferecem
Na taxa variável, o juro é a soma de um indexante, a Euribor, com um spread fixado no contrato. A Euribor é revista periodicamente, e o prazo do indexante define de quanto em quanto tempo a sua prestação muda: a 3, a 6 ou a 12 meses. Segundo o Banco de Portugal, a Euribor a 6 meses é a mais usada no país, representando cerca de 39,56% dos créditos habitação a taxa variável em abril de 2026.
Na taxa fixa, o juro é acordado para todo o prazo do empréstimo ou para um número definido de anos, e a prestação não se mexe quando a Euribor sobe ou desce. O Banco de Portugal é direto sobre o custo dessa segurança: em condições normais de mercado, a prestação de um crédito a taxa fixa tende a ser mais alta do que a de um crédito indexado à Euribor. Você paga um prêmio pela previsibilidade.
Na taxa mista, o contrato tem dois tempos. Um primeiro período a taxa fixa, sendo 2, 5 e 10 anos os prazos mais comuns, e depois a passagem automática para taxa variável, indexada à Euribor mais o spread. É o meio-termo entre as duas primeiras, e virou a modalidade da moda em Portugal por um motivo concreto que vale entender.
Onde a Euribor está depois da virada de junho de 2026
Em 11 de junho de 2026 o Conselho do BCE subiu as três taxas de referência em 25 pontos-base, com efeito a partir de 17 de junho, levando a taxa de depósito de 2,00% para 2,25%. Foi a primeira alta desde 2023, motivada pela pressão inflacionária ligada ao conflito no Oriente Médio, com a inflação da zona do euro projetada em torno de 3,0% para 2026 nas projeções do próprio Eurosistema.
Isso já se refletiu no indexante. Em 27 de julho de 2026, a Euribor a 3 meses estava em 2,488%, a 6 meses em 2,723% e a 12 meses em 2,993%. Repare no formato dessa curva: o prazo mais longo está acima do mais curto, o que significa que o mercado ainda precifica mais aperto pela frente, não alívio. Quem escolhe hoje entre fixa, variável e mista está escolhendo com o mercado apontando para cima, não para baixo.
A esse indexante soma-se o spread do banco. Pelos dados do Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal, os spreads praticados em 2026 em taxa variável situam-se tipicamente entre 0,60% e 1,20%, e dependem muito do LTV: quanto menor a fatia do imóvel financiada, menor o spread. Para um comprador não residente com renda em reais, as condições oferecidas costumam ser menos generosas do que a média nacional, tanto no spread quanto no percentual financiado, e isso deve entrar na sua simulação desde o começo.
Por que a comparação com o financiamento brasileiro confunde
Quem sai do mercado brasileiro olha para um juro português de 3% ou 4% ao ano e tem a sensação de que qualquer modalidade serve. No Brasil, as linhas de SBPE partem de algo em torno de 11% a 12% ao ano mais TR, e mesmo as linhas subsidiadas do Minha Casa Minha Vida trabalham em outra faixa. A diferença de patamar é tão grande que a escolha entre fixa e variável parece detalhe. Não é, e por três razões que não têm equivalente direto no Brasil.
A primeira é a correção do saldo devedor. No Brasil, mesmo o contrato descrito como taxa fixa costuma trazer o saldo indexado à TR ou a outro índice, de modo que o juro nominal nunca conta a história inteira. Em Portugal não existe correção monetária do saldo: o capital em dívida está em euros e permanece em euros. Um contrato a taxa fixa em Portugal é fixo de verdade, e um contrato a taxa variável varia por um único motivo, o movimento da Euribor.
A segunda é o sistema de amortização. O padrão brasileiro é o SAC, com prestação que começa alta e cai ao longo do contrato. O padrão português é a prestação constante, recalculada a cada revisão do indexante nos contratos variáveis. Se você planeja o orçamento esperando a prestação encolher sozinha com o tempo, a curva portuguesa vai frustrar essa expectativa.
A terceira, e a mais importante para quem mora no Brasil, é que a modalidade de taxa não resolve o câmbio. Uma taxa fixa congela a sua prestação em euros. Ela não congela quanto isso custa em reais. Se o real se desvalorizar, a prestação fixa fica mais cara para você todo mês, mesmo com o juro imóvel. Fixar a taxa reduz um risco e deixa o outro intacto, e é útil ser honesto sobre isso ao comparar as opções.
A taxa mista virou a escolha mais comum
Em julho de 2026 a imprensa especializada portuguesa noticiou que a taxa mista atingiu o maior peso de sempre nas novas operações de crédito habitação, funcionando como refúgio diante da incerteza sobre o rumo dos juros. Faz sentido: depois de dois anos de cortes seguidos por uma alta inesperada, poucos compradores se sentem confortáveis apostando em uma direção só.
O que a taxa mista compra é previsibilidade justamente nos anos em que o orçamento está mais apertado, logo depois da compra, quando ainda há mudança, mobília e custos iniciais para absorver. E mantém a porta aberta para eventuais descidas futuras, já que o contrato volta a ser variável depois.
O ponto a verificar antes de assinar é o que exatamente acontece no fim do período fixo. Qual Euribor passa a valer, a de 3, 6 ou 12 meses, e com que spread. Essas condições ficam definidas no contrato desde a assinatura, não são renegociadas no dia em que o período fixo termina. Peça essa informação por escrito e simule também esse segundo momento, não apenas os primeiros anos.
Amortizar antes do prazo: o que mudou em 2026
A modalidade de taxa também define quanto custa adiantar pagamento, e aqui houve uma mudança recente que pega muita gente desprevenida. Os limites legais da comissão de reembolso antecipado no crédito habitação são de 0,5% do capital amortizado nos contratos a taxa variável e 2% nos contratos a taxa fixa. São tetos: o banco pode cobrar menos, nunca mais.
A isenção temporária dessa comissão para crédito habitação a taxa variável terminou em 31 de dezembro de 2025. Desde janeiro de 2026 a comissão voltou a ser cobrada normalmente. Continuam existindo situações em que nenhuma comissão pode ser aplicada, nomeadamente quando a amortização decorre de morte, desemprego ou transferência profissional do titular.
Para um comprador brasileiro isso é mais relevante do que parece. É comum planejar a quitação em parcelas, enviando reais para Portugal quando o câmbio está favorável e amortizando o saldo. Num contrato a taxa fixa, o teto de 2% torna essa estratégia bem mais cara do que num contrato a taxa variável. Se amortizar cedo faz parte do seu plano, essa diferença deve entrar na conta antes de escolher a modalidade, não depois.
Como comparar as propostas de forma justa
Simule sempre com margem de segurança acima da taxa atual, não com o melhor cenário. Um exercício útil é calcular a prestação com o indexante um ponto percentual acima de onde está hoje e verificar se o orçamento continua de pé. Se não continuar, o problema não é a modalidade escolhida, é o valor do empréstimo.
Compare TAEG, não a taxa nominal. E peça a cada banco a Ficha de Informação Normalizada Europeia, a FINE, que é padronizada por lei e permite colocar propostas de instituições diferentes lado a lado sem depender da forma como cada uma apresenta os números. Um especialista em crédito para não residentes ajuda a ler essas fichas e a entender quais condições são realmente negociáveis no seu perfil.
Checklist antes de escolher a modalidade
- Confirme qual Euribor o banco propõe como indexante: 3, 6 ou 12 meses.
- Pergunte o spread e como ele muda conforme o LTV do seu financiamento.
- Na taxa mista, exija por escrito o indexante e o spread que valerão após o período fixo.
- Simule a prestação com o indexante um ponto percentual acima do atual.
- Verifique a comissão de reembolso antecipado do contrato: 0,5% ou 2% conforme a modalidade.
- Lembre que fixar a taxa não protege contra a variação do real frente ao euro.
- Compare propostas pela TAEG e pela FINE, não pela taxa nominal anunciada.
- Confirme as condições exatas com o banco e com um especialista antes de assinar.
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