Os documentos a verificar antes de comprar em Portugal, e o que as divergências revelam

Cinco documentos, cinco perguntas diferentes

Compradores brasileiros costumam pedir a documentação do imóvel e receber um maço de papéis com nomes desconhecidos. Antes de entrar em cada um, vale fixar o mapa, porque cada documento responde a uma pergunta distinta e nenhum deles responde a todas.

A certidão permanente do registo predial responde a quem pertence e o que pesa sobre o imóvel. A caderneta predial urbana responde a como o fisco descreve e avalia o imóvel. A licença de utilização responde a se o edifício pode ser usado para o fim a que se destina. A ficha técnica da habitação responde a como e com o quê ele foi construído. O certificado energético responde a quanto ele consome.

O valor do exercício não está em ler cada um isoladamente. Está em cruzá-los. Um imóvel sem problemas produz cinco documentos que dizem a mesma coisa por palavras diferentes. Quando duas descrições não batem, quase sempre existe uma história por trás, e é essa história que decide se você compra, se renegocia o preço ou se sai da mesa.

Certidão permanente do registo predial: quem é dono e o que está a pesar

A certidão permanente é o extrato do registo predial. É o único documento que prova titularidade, e é o primeiro a pedir, sempre antes de assinar qualquer coisa.

Três coisas nela merecem leitura atenta. A primeira é a titularidade: quem consta como proprietário inscrito, e se são todos os que se apresentam como vendedores. Casais, heranças por partilhar e ex-cônjuges são a origem habitual de surpresas, e um imóvel herdado que ainda não teve a transmissão registada não pode ser vendido por quem se comporta como dono.

A segunda são os ónus e encargos: hipotecas a favor de bancos, penhoras, arrestos, usufrutos, direitos de preferência inscritos e servidões. Uma hipoteca não impede a venda, porque é liquidada e cancelada na própria escritura, mas você precisa saber que ela existe e quanto vale. Uma penhora é outra conversa e exige explicação antes de qualquer sinal.

A terceira, e a mais esquecida, são as inscrições pendentes, ou seja, pedidos de registo entrados e ainda não concluídos. Uma certidão limpa hoje pode estar a caminho de deixar de ser. Peça uma certidão recente, e peça outra atualizada perto da escritura.

Se o imóvel está em propriedade horizontal, ou seja, um apartamento num prédio dividido em frações, confirme também que a fração autónoma que você vai comprar existe com essa letra e essa descrição no registo, e que a arrecadação ou o lugar de garagem prometidos pertencem mesmo a ela. Garagem vendida de boca, sem constar da fração, é um clássico.

Caderneta predial urbana: o retrato fiscal e o número que define os seus impostos

A caderneta predial urbana é o registo do imóvel junto da Autoridade Tributária. Não prova propriedade, apesar de trazer o nome do titular, mas carrega o número mais importante da sua conta futura: o valor patrimonial tributário, o VPT.

O VPT é a base do IMI que você vai pagar todos os anos, tema do guia sobre IMI e AIMI, e é também um dos dois valores sobre os quais o IMT da compra é calculado, porque o imposto incide sobre o maior entre o preço e o VPT. Um VPT desatualizado para menos é bom para o IMI e irrelevante para o IMT quando o preço é mais alto. Um VPT surpreendentemente alto, acima do preço combinado, transforma a conta da compra, e é uma das razões pelas quais o orçamento descrito no guia dos custos adicionais deve ser feito com a caderneta na mão e não por estimativa.

Além do VPT, a caderneta traz a descrição física: tipologia, ano de inscrição, áreas bruta privativa e dependente, número de divisões, e o ano da última avaliação. É essa descrição que você vai cruzar com todo o resto.

O cruzamento que revela quase tudo

Aqui está a parte que vale o guia inteiro. Coloque a caderneta e a certidão permanente lado a lado e verifique se batem em quatro campos: o nome do titular, o número de identificação fiscal dele, a morada completa do imóvel e a descrição da fração ou do prédio. Devem coincidir. Quando não coincidem, você aprendeu alguma coisa antes de ter pago.

A divergência mais reveladora de todas é a de área. Se a caderneta descreve um apartamento de setenta metros quadrados e o que existe no local tem noventa, alguém fechou uma varanda, aproveitou um sótão, anexou uma dependência ou construiu um anexo sem passar pelo processo devido. Obras não legalizadas não são um detalhe estético: elas podem obrigar o novo proprietário a legalizar ou a demolir, custam dinheiro e tempo, e são o motivo mais frequente pelo qual um banco recua depois de já ter avaliado o imóvel.

Outras divergências que valem uma pergunta direta ao vendedor: número de divisões diferente entre a caderneta e o anúncio; uso inscrito como comércio ou serviços num imóvel vendido como habitação; fração que na certidão é descrita sem garagem mas que aparece com garagem na visita; e prédio descrito no registo com um número de frações diferente do que existe no edifício.

Nenhuma dessas situações é necessariamente fatal. Muitas se resolvem com um pedido de retificação ou com um processo de legalização na Câmara Municipal. O que não se pode fazer é descobri-las depois da escritura, quando o custo da solução deixou de ser um argumento de negociação e passou a ser inteiramente seu.

Licença de utilização: o documento que mudou de estatuto, não de importância

A licença de utilização, também chamada autorização de utilização, é emitida pela Câmara Municipal e certifica que o edifício está apto para o uso a que se destina: habitação, comércio, serviços. É o documento que diz que aquilo que foi construído corresponde ao que foi aprovado.

Existe uma exceção importante e muito comum em centros históricos: os edifícios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei 38 382, de 7 de agosto de 1951, estão isentos, desde que não tenham sofrido obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração posteriores. Obras de mera conservação não afastam a isenção. Nesses casos, prova-se a isenção com uma certidão camarária ou com uma caderneta predial que confirme a inscrição do prédio em data anterior àquela. Se você compra um apartamento num prédio antigo do Porto ou de Lisboa e ninguém lhe apresenta licença, esta é provavelmente a explicação, mas confirme, em vez de presumir.

E agora o ponto que muda o comportamento do comprador. O Decreto-Lei 10/2024, de 8 de janeiro, o chamado Simplex Urbanístico, eliminou a obrigação de exibir ou comprovar perante o notário a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação no momento da escritura de compra e venda, com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2024. O diploma também substituiu, em várias situações, a antiga autorização por um termo de responsabilidade subscrito por técnico habilitado, entregue à Câmara Municipal.

Repare no que isso significa na prática. Antes, o notário funcionava como um filtro involuntário: se faltasse licença, a escritura travava e o comprador descobria o problema a tempo. Esse filtro deixou de existir. Advogados portugueses que comentaram a reforma alertaram exatamente para isto, que a simplificação transferiu o peso da verificação do notário para o comprador, com risco acrescido de se adquirir um imóvel irregular no todo ou em parte. A licença continua a importar tanto como antes. O que mudou é que agora ninguém vai pedi-la por você.

Ficha técnica da habitação e certificado energético

A ficha técnica da habitação foi instituída pelo Decreto-Lei 68/2004, de 25 de março, e descreve as características técnicas e funcionais do imóvel: materiais, equipamentos, redes, garantias e os intervenientes na obra. É exigível para prédios edificados ou intervencionados a partir de 30 de março de 2004, data de entrada em vigor daquele diploma. Não se aplica a construções anteriores a 1951 nem, em regra, a imóveis que já tinham licença de utilização obtida ou requerida naquela data.

Traduzindo para o comprador: se o imóvel é novo ou foi profundamente reabilitado nas últimas duas décadas, deve existir ficha técnica, e a ausência dela merece uma explicação. Se é um prédio antigo sem obras estruturais recentes, é normal que não exista. E, como já vimos, desde 2024 ninguém vai exigir a entrega dela no cartório, o que faz da ficha técnica um documento que você tem de pedir por iniciativa própria.

O certificado energético é o mais visível dos cinco, porque a classe energética tem de constar dos anúncios. Ele é obrigatório para colocar o imóvel no mercado e para transacionar, e traz duas informações úteis além da letra: a estimativa de consumo e, sobretudo, a lista de medidas de melhoria recomendadas com estimativa de custo. Essa lista é a leitura mais honesta que existe sobre janelas, isolamento e sistema de aquecimento, e vale como argumento de negociação. Guarde também o comprovativo, porque o custo do certificado é uma despesa de venda que pode ser considerada mais à frente, como explica o guia sobre mais-valias.

Por que o banco vai pedir tudo isto antes de você

Se a compra envolve crédito habitação português, existe um segundo motivo, muito concreto, para levar a documentação a sério: o banco não financia um imóvel cuja situação documental não fecha.

A instrução do processo inclui certidão permanente, caderneta predial e, conforme o caso, licença de utilização e ficha técnica, além da avaliação feita pelo perito do próprio banco. É comum um processo que parecia aprovado do lado do comprador travar do lado do imóvel, e a causa mais frequente é a mesma que descrevemos acima: a área que o perito mede no local não corresponde à que consta da caderneta, ou o edifício não tem título de utilização válido para habitação.

Isto tem duas consequências de calendário que valem ouro. A primeira é que verificar a documentação antes de assinar o contrato-promessa evita o cenário pior de todos, que é ter sinal entregue e financiamento negado por causa do imóvel e não do comprador. O guia sobre o CPCV explica como proteger o sinal com uma cláusula de condição de financiamento, e essa proteção fica muito mais fácil de negociar quando você já sabe o que a documentação diz.

A segunda é que documentação em falta atrasa. Uma certidão camarária de isenção, uma retificação de área ou uma segunda via de ficha técnica levam semanas. Se o CPCV fixou um prazo curto para a escritura, esse atraso passa a ser um problema contratual seu.

Comprando a distância, a verificação documental é a sua visita

Boa parte dos leitores deste site compra sem estar em Portugal, muitas vezes assinando por procuração emitida a um advogado ou solicitador. Esse é justamente o cenário em que a leitura cruzada dos documentos deixa de ser uma boa prática e passa a ser a única forma de conhecer o imóvel.

Quem visita presencialmente percebe, mesmo sem ser técnico, que a varanda foi fechada, que o sótão foi transformado ou que o prédio tem obras paradas. Quem compra por fotos e vídeo não percebe nada disso. A documentação é o substituto disponível, e por isso ela tem de ser lida com mais rigor, e não com menos.

Três recomendações práticas para esse caso. Primeira: contrate um advogado independente em Portugal, que não seja o do vendedor nem indicado pela mediadora, e peça expressamente uma verificação documental por escrito, não apenas o acompanhamento da escritura. Segunda: não aceite documentos por captura de tela de terceiros. A certidão permanente tem código de acesso próprio e a caderneta é obtida no Portal das Finanças pelo titular; peça as fontes. Terceira: encomende um relatório técnico presencial de um engenheiro ou arquiteto local, com medição de áreas, para os imóveis antigos ou reabilitados. Custa uma fração do que custa legalizar uma obra depois.

Não é excesso de cautela. É simplesmente a substituição do olho por documento, que é a troca que você aceita quando compra a distância. Feita bem, ela funciona, e a maioria dos processos corre sem incidentes. Feita mal, ela transforma um problema de mil euros num problema de dezenas de milhares.

Referências oficiais

• Predial Online: certidão permanente do registo predial.
• Portal das Finanças: códigos tributários e caderneta predial urbana.
• Diário da República: Decreto-Lei 10/2024, de 8 de janeiro, Simplex Urbanístico.
• IMPIC: ficha técnica da habitação.
• Sistema de Certificação Energética: certificado energético de edifícios.

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