Algarve: guia hipotecário para compradores brasileiros

Uma honestidade antes de começar: o Algarve não é Cascais

Se você leu o nosso guia de Cascais, já viu o dado: o comprador brasileiro de alto padrão está concentrado em Lisboa e na linha de Cascais, e não migrou de forma relevante para o Algarve. Isso continua verdade e não adianta disfarçar.

O que muda é o motivo da compra. Em Cascais o padrão dominante é mudança de vida: família, escola internacional, residência. No Algarve o padrão dominante é segunda casa, uso por temporadas, muitas vezes com a ideia de alugar nos meses em que o imóvel fica vazio. São duas contas financeiras diferentes, e quase tudo o que vem a seguir neste guia decorre dessa diferença.

A consequência prática é que, no Algarve, você provavelmente vai comprar como não residente e continuar não residente por muito tempo. Guarde essa frase, porque ela é o que torna o próximo tópico caro.

O IMT de 7,5% já está em vigor, e pesa mais aqui

O IMT fixo de 7,5% para não residentes está em vigor desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei 97/2026). Não é mais uma mudança anunciada, é a regra que se aplica à escritura que você marcar a partir de agora.

Por que isso pesa mais no Algarve do que no resto do país? Por dois motivos que se somam. O primeiro é o perfil: uma segunda casa de praia comprada por quem mora no Brasil é o caso típico de comprador não residente, então a taxa fixa se aplica de forma direta, sem as dúvidas de quem está a meio caminho de uma mudança. O segundo é o valor: como você vai ver a seguir, o metro quadrado no Algarve é o segundo mais caro de Portugal, e uma taxa fixa sobre uma base alta produz um número absoluto alto.

O ponto de atenção verdadeiro é o seguinte: o IMT não entra no financiamento. O banco financia uma percentagem do imóvel, não dos impostos. O IMT sai do seu bolso, em euros, na data da escritura, somado às demais despesas de aquisição. Refaça a sua conta de entrada com a taxa vigente antes de visitar imóveis, e não depois de assinar um CPCV.

Quanto custa o metro quadrado, por concelho

Segundo o índice de preços do idealista divulgado em agosto de 2026, com dados referentes a julho, comprar casa no Algarve custava 4.165 euros por metro quadrado, uma subida de 8,3% em doze meses. A região é a segunda mais cara do país, atrás apenas da Área Metropolitana de Lisboa, com 4.463 euros, e à frente da Madeira, com 3.788 euros.

A média regional, porém, é quase inútil para decidir. A dispersão interna do Algarve é enorme:

• Loulé, o concelho mais caro, com 5.079 euros por metro quadrado. Inclui Vilamoura, Quarteira e Almancil.
• Lagos, com 4.631 euros por metro quadrado.
• Albufeira, com 4.173 euros por metro quadrado.
• Monchique, na serra, com 3.019 euros, e Castro Marim, no sotavento, com 3.004 euros.
• Alcoutim, no interior junto ao Guadiana, com 1.188 euros por metro quadrado.

Comprar em Loulé custa mais de quatro vezes o que custa comprar em Alcoutim. Essa é a informação mais acionável deste guia: a escolha do concelho move o seu orçamento muito mais do que negociar o preço do imóvel. Trate esses valores como ponto de partida para uma conversa com um agente local, não como tabela fechada, porque são preços de anúncio e mudam com o tempo e com o imóvel concreto.

Vale também um alerta de expectativa. Reportagens sobre o mercado algarvio ao longo de 2026 descrevem um problema de oferta escassa e mal ajustada à procura, o que ajuda a explicar a subida de preços. Não conte com uma margem de negociação generosa nos concelhos da faixa costeira mais procurada.

O mercado mais estrangeiro de Portugal

Cerca de 20% das casas vendidas no Algarve em 2025 foram para compradores sem domicílio fiscal em Portugal, contra menos de 5% no resto do país. Em empreendimentos novos em Lagos e Tavira, a quota estrangeira ultrapassa 80% das transações.

Isso tem um lado bom concreto para você. Bancos, avaliadores, advogados e agentes do Algarve lidam com dossiês de não residentes todos os dias. A documentação estrangeira não é novidade, a necessidade de NIF e procuração não surpreende ninguém, e a análise tende a ser mais previsível do que numa zona do interior onde o seu dossiê seria o primeiro do ano.

E tem um lado que exige atenção. Num mercado em que o comprador estrangeiro é a regra, existe uma cadeia de serviços montada para atendê-lo, e nem toda ela é independente. A recomendação que damos em todo o país vale aqui com mais força: contrate um advogado português que não tenha sido indicado pelo agente que está vendendo o imóvel. É a despesa que mais se paga sozinha numa compra à distância.

Alojamento local: a conta que muitos fazem errado

Se o seu plano é usar a casa algumas semanas por ano e alugar no resto, esta seção é a mais importante do guia.

O enquadramento nacional é hoje mais favorável do que foi em 2023. O Decreto-Lei 76/2024, em vigor desde novembro de 2024, reabriu os registos de alojamento local em todo o país, acabou com a caducidade e a renovação a cada cinco anos e devolveu a transmissibilidade do registo. Quem leu notícias alarmantes da época do pacote Mais Habitação está a trabalhar com informação vencida.

O que não desapareceu foi o poder do município. Em vez de uma regra nacional, cada câmara municipal define as suas zonas de contenção, ao nível da freguesia, em função da densidade de alojamento local e da pressão sobre a habitação, e essas zonas são revistas periodicamente. Em 2026 não há congelamento regional no Algarve e os principais concelhos costeiros não adotaram moratória geral, mas Albufeira é um dos municípios com mais unidades registadas do país e a discussão sobre criar zonas próprias está aberta.

A conclusão operacional é simples e não admite atalho: a pergunta não é "o Algarve permite alojamento local", é "esta morada, nesta freguesia, está em zona de contenção hoje". Verifique para o imóvel específico, por escrito, antes do CPCV, e leia também o regulamento do condomínio, que pode proibir o que o município permite.

Há ainda um detalhe que liga esta seção à anterior e que passa despercebido. Como já explicamos no guia sobre alugar o seu imóvel morando no Brasil, destinar o imóvel a alojamento local não abre a rota de reembolso do IMT fixo de 7,5%, enquanto o arrendamento de longa duração abre. Ou seja, a decisão sobre como alugar não é só uma decisão de receita: ela interage com o imposto que você acabou de pagar na escritura. Decida as duas coisas juntas.

Faro é perto de tudo, menos do Brasil

O aeroporto de Faro é um dos argumentos mais repetidos a favor do Algarve, e ele é verdadeiro para o comprador europeu, que tem ligações diretas abundantes a partir de dezenas de cidades. Para você, que vem do Brasil, a leitura é outra.

Não existem voos diretos entre o Brasil e Faro. Todas as rotas passam por uma conexão, tipicamente Lisboa. Na prática, a sua viagem é o voo transatlântico que já faria, mais um trecho doméstico ou uma deslocação por terra desde Lisboa, que fica a cerca de duas horas e meia de carro do centro do Algarve.

Isso não é motivo para descartar a região, é motivo para dimensionar a expectativa. Se a sua ideia é aparecer por alguns dias com frequência, a diferença logística entre Cascais e o Algarve é real e conta ao longo dos anos. Se a ideia é ficar temporadas mais longas, o trecho extra deixa de ser relevante. E há uma consequência prática para quem vai alugar: a gestão do imóvel à distância, com uma conexão a mais entre você e a porta da casa, torna a escolha de uma empresa de gestão local uma decisão de orçamento e não um luxo.

Financiamento no Algarve como não residente

As regras de crédito não mudam por região. Vale o que já descrevemos no guia de financiamento para brasileiros não residentes: o LTV, a percentagem do imóvel que o banco financia, costuma ser citado pelos guias dos bancos entre cerca de 60% e 75% para não residentes, com o teto recomendado de 80% do menor valor entre preço e avaliação para um imóvel que não é a sua residência permanente (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal). A capacidade de pagamento é testada com uma margem acima da taxa atual, e a mesma recomendação pede que as prestações de todos os seus créditos somadas não passem de 45% da renda líquida.

O que muda no Algarve são três coisas concretas.

A avaliação tende a ser mais previsível do que em zonas pouco habituadas a compradores internacionais, pelo simples volume. Isso é uma vantagem de calendário num dossiê que já é longo por ser transfronteiriço.

A renda de temporada quase não ajuda. Uma receita sazonal e não contratada entra pouco ou nada na análise de um dossiê de não residente. Faça a conta da prestação sem contar com o aluguel e trate a receita como bônus, não como base do orçamento.

E a entrada em euros é maior do que a percentagem sugere, porque nos concelhos costeiros o ticket é alto. Some o IMT de 7,5%, que não é financiado, e a diferença entre a sua conta inicial e a conta real pode ser considerável. Como sempre, o câmbio entra por cima de tudo isso: o valor em reais do que você precisa ter disponível não é uma constante, e a data da remessa importa.

Referências oficiais

• idealista: índice de preços da habitação, Algarve, dados de julho de 2026.
• Diário da República: Decreto-Lei 76/2024, regime do alojamento local.
• Diário da República: Decreto-Lei 97/2026, IMT fixo para não residentes.
• Câmaras municipais do Algarve: zonas de contenção de alojamento local por freguesia.

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