Seu orçamento em euros, não em reais
O preço é em euros e a sua renda é em reais, então o orçamento nasce em euros. A cotação de referência do Banco Central Europeu foi de R$ 5,61 por euro em 9 de outubro de 2026, contra R$ 6,19 um ano antes e R$ 6,27 em janeiro de 2026. Um imóvel de € 300.000 custava cerca de R$ 1,86 milhão há um ano e cerca de R$ 1,68 milhão agora: R$ 174 mil de diferença sem que o imóvel tenha mudado. O movimento pode se inverter, então simule com o real mais fraco do que hoje e, se possível, converta em etapas.
Sobre o preço entram os impostos. Para um não residente que compra habitação urbana, o IMT é uma taxa única de 7,5% desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que acrescentou o n.º 10 ao artigo 17.º do Código do IMT, segundo o ofício circulado 40131/2026 da Autoridade Tributária. O imposto do selo é de 0,8% sobre a aquisição e, em um crédito com prazo igual ou superior a cinco anos, de 0,6% sobre o capital utilizado, conforme a Tabela Geral do Imposto do Selo. Em um imóvel de € 300.000 financiado em € 240.000, isso dá € 22.500 de IMT, € 2.400 de selo e € 1.440 de selo do crédito: € 26.340, ou 8,8% do preço, antes de notário, registos, avaliação e advogado.
Há ainda o IOF da remessa. O Decreto n.º 12.499/2025 fixou 3,5% como regra geral para transferir recursos de residente ao exterior e 1,1% para remessas com finalidade de investimento. Em qual das duas a compra do seu imóvel se enquadra depende da natureza da operação declarada, e as alíquotas do IOF foram alvo de decreto legislativo e de decisão do STF em 2025, por isso peça à instituição de câmbio a alíquota vigente por escrito antes de remeter.
Quanto o banco pode emprestar: o que o Banco de Portugal recomenda
Desde 1 de agosto de 2026 vale a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, para análises de solvabilidade a partir dessa data. Ela recomenda que a prestação, somada a todas as prestações de crédito que você já paga, não passe de 45% do seu rendimento líquido mensal, e que o banco teste a prestação com uma subida da taxa de juro. Na prática, cada € 1.000 de prestação pede pelo menos € 2.222 de rendimento líquido por mês se você não tiver outras dívidas.
Para o valor do financiamento, o teto recomendado é de 90% do valor do imóvel quando é habitação própria e permanente, e de 80% para as demais finalidades, como uma segunda casa ou um investimento. A base é o menor entre o preço de compra e o valor da avaliação, e o prazo máximo recomendado é de 40 anos até os 35 anos de idade e de 35 anos acima disso. São tetos, não promessas: bancos podem ficar abaixo deles, sobretudo com renda em moeda estrangeira, e quem fixa a política é cada instituição. Peça uma simulação por escrito.
A avaliação pode mudar a conta
O banco encomenda a avaliação a um perito independente e, pelo Decreto-Lei n.º 74-A/2017, entrega a você uma cópia do relatório. Você pode reclamar por escrito, pedir uma segunda avaliação e propor que o banco use um relatório recente (de menos de seis meses) feito por um perito vinculado a um banco, desde que cumpra os requisitos. Se a avaliação ficar abaixo do preço negociado, a diferença sai do seu bolso: guarde essa folga na reserva.
Documentos prontos antes da proposta
NIF providenciado, passaporte válido, declaração do empregador, contracheques e IRPF em dia, extratos organizados e lastro da origem da entrada, tudo apostilado onde couber. Com a pasta pronta, a análise do banco começa no dia em que a proposta for aceita, não três semanas depois. A lista completa está em documentos para um financiamento português a partir do Brasil.
A proposta do banco: FINE, sete dias e trinta dias
O banco deve entregar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) com a simulação e, com a aprovação, a FINE definitiva e a minuta do contrato. A instituição fica vinculada à proposta por no mínimo 30 dias, e você não pode aceitá-la nos primeiros sete dias, um período de reflexão obrigatório, nos termos do artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017. Esses prazos entram no calendário do contrato-promessa: veja o CPCV explicado.
Seus deveres no Brasil
Como residente fiscal brasileiro, o imóvel em Portugal entra na sua declaração anual do IRPF, na ficha de patrimônio no exterior, e o financiamento, nas dívidas e ônus reais no exterior, segundo o programa da Receita Federal. Se o total dos seus bens no exterior em 31 de dezembro for igual ou superior a US$ 1 milhão, inclusive imóveis, há ainda a declaração CBE ao Banco Central. A mecânica da remessa está em como levar o dinheiro do Brasil a Portugal.
Checklist prático
- Orçamento em euros, testado com o real mais fraco, com IMT de 7,5%, selo, IOF e custos incluídos.
- NIF em andamento e pasta documental completa e apostilada.
- Simulação por escrito: prestação com no máximo 45% do rendimento líquido e teto de 80% ou 90% do valor.
- Colchão de liquidez para avaliação abaixo do preço, imprevistos e escritura.
- Cláusula de financiamento e prazos realistas combinados desde a proposta, contando os 7 e os 30 dias da proposta do banco.
- Advogado independente identificado antes de propor.
- IRPF e, se for o caso, CBE: veja com o seu contador.
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Referências oficiais
- Banco de Portugal: Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026.
- Autoridade Tributária: ofício circulado 40131/2026 sobre a taxa de 7,5% do IMT.
- Portal das Finanças: Tabela Geral do Imposto do Selo.
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017: artigo 13.º, informação pré-contratual e prazos da proposta.
- Planalto: Decreto n.º 12.499/2025, alíquotas do IOF câmbio.
- gov.br: declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE).
- Banco Central Europeu: cotações de referência do euro.
O que as pessoas nos perguntam
Em nossa rede, 356 pedidos chegaram entre 27 de maio e 9 de outubro de 2026. Em 155 deles o orçamento não foi informado e em outros 55 estava marcado como ainda sem certeza, ou seja, 210 de 356 começaram sem um número. Em 107, a pessoa disse já ter encontrado um imóvel, que é o momento em que esta lista deveria ter vindo antes.
Quem fez este guia. Bas Terpstra faz, revisa e aprova cada guia, com ferramentas de IA e fontes públicas como ponto de partida. Regras e valores mudam, então trate isto como informação geral e confirme os detalhes para a sua situação.
Este guia é informação geral, não é assessoria financeira, jurídica, tributária, migratória ou cambial personalizada. A disponibilidade de um financiamento está sujeita a análise, avaliação do imóvel e critérios do banco.